Os acompaño modelo de Demanda de Juicio Verbal instando la Extinción del Proindiviso existente sobre una Vivienda Familiar.

 

Es un escrito adaptado a las modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LOMEJ), en vigor desde el día 3 de abril de 2025.

 

 

 

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE XXX

 

 

DON FERNANDO ANAYA GARCÍA (Col. 1.193 del I.C.P. de Madrid), Procurador de los Tribunales y de DON LUÍS XXXX, mayor de edad, con NIF XXXX, vecino de XXXX, C/ XXXX, C.P. 28050, representación que acredito con Certificado de Apoderamiento Apud-Acta que se une como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794 del ICAM, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

 

            Que, por medio del presente escrito, en la representación que ostento, formulo DEMANDA DE JUICIO VERBAL ejercitando la ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN (Art. 250. 1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) respecto del inmueble que se dirá, frente a XXXX, S.L., de nacionalidad española, con domicilio en la calle XXXX, XXX, C.P.  XXX.

 

Se articula la presente demanda en los siguientes

 

HECHOS

 

PREVIO.- Cumplimiento del requisito de procedibilidad dispuesto en el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

 

Esta parte, con carácter previo a la interposición de la presente demanda, trasladó, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la LOMEJ, Oferta Vinculante Confidencial, que aportamos parcialmente, como Documento nº 2 Certificación del Contenido del Burofax remitido y prueba de su entrega, constatándose que existe plena identidad con el objeto del presente procedimiento y con la acción ejercitada.

 

La comunicación fue entregada el día XX de XXX de 2025, sin que se haya obtenido respuesta, habiendo transcurrido el plazo de un mes.

 

 

PRIMERO. – INMUEBLE OBJETO DE LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN

 

Que mi representado y la ahora demandada son copropietarios por diferentes títulos y en la porción que se reseñará de la siguiente vivienda:

 

- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD - 

 

La concreta participación de cada uno de los condueños es, conforme consta en la Nota Simple que se acompaña como Documento nº 3:

 

- DETALLE DE LA PARTICIPACIÓN DE CADA CONDUEÑO -

 

SEGUNDO. – CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO ACTUAL.

 

Como queda reflejado en el último documento aportado, el inmueble se adquirió por mi representado y sus dos hermanos (Doña XXX y Don XXX) el XX de XXX de 19XX mediante compraventa; quedando para sus progenitores el usufructo. La vivienda ha sido durante muchos años el domicilio de toda la familia, abandonándolo los hijos a medida que fueron contrayendo matrimonio. Hubo unos años que estuvo desocupado al divorciarse los padres; durante la última década fue utilizado por la madre común –hasta su fallecimiento- y por su hija Doña XXX y el hijo de ésta.

 

La demandada adquirió de los dos reseñados hermanos, el día XX de XXe de 20XX, el 33,333333% que correspondía a cada uno de ellos, totalizando un 66,666666%, por el ínfimo valor de 153.000 euros. Unimos como Documento nº 4, copia de la Escritura de Compraventa otorgada ante el Notario de XXX, XXXX, registrada bajo el número XXX de su protocolo.

 

Desconocemos los argumentos con los que se logró convencer a Doña XXX y Don XXX para vender por dicho precio, máxime cuando su valor es ostensiblemente mayor; fácilmente en mercado puede alcanzar entre los 900.000 euros, siendo su Valor Mínimo de Referencia Catastral (VMRC) al momento de formalizar la compra de 645.906,40 euros (el actual es de 762.213,76 euros), lo que implica, que de haber sido respetado el mismo, que la administración considera como mínimo a considerar en la tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a los hermanos de mi mandante les habría correspondido la suma de 430.604,26 € , es decir que se ha minusvalorado la porción enajenada del bien en más de 277.604,26 €. Se unen como Documentos números 6 y 7 Certificados acreditativo del VMRC de los años 2023 y 2024 y, al Documento nº 6, Certificado en el que consta que el Valor Catastral asciende a 365.127,76 euros.

 

TERCERO. - INDIVISIBILIDAD DE LA FINCA

 

            Conforme a la información obtenida de la Sede del Catastro utilizando la referencia catastral XXXX, que acompañamos al Documento nº 8, la parcela comprende una superficie de 2.223 metros cuadrados, con una superficie total construida de 663 metros cuadrados.

 

            El uso permitido de la parcela es el de “Residencial Unifamiliar”, bastando para comprobarlo acceder al Sistema de Información Territorial (Visor SIT) que facilita la Comunidad de Madrid a través del siguiente enlace (https://idem.madrid.org/cartografia/sitcm/html/visor.htm) y realizar la consulta introduciendo la referencia catastral del inmueble y, en el selector de Contenido, marcar las dos casillas de Ámbitos, tanto la de límite como la de uso predominante, mostrándose el siguiente resultado:

 

- INCLUIR IMAGEN DE LA CONSULTA CATASTRAL -

 

Es notorio que, al ser únicamente permitida una vivienda unifamiliar, atendiendo a la configuración del inmueble, en la que la construcción está en el centro de la parcela, es materialmente imposible realizar una división material y jurídica de la misma, de forma que se lograra que cada condueño tomase una porción diferenciada y con ello cubiertas sus respectivas participaciones concretadas en el 33,333333% y 66,666666%. 

 

Además, como se desprende del resultado de la consulta, tiene una clasificación de Grado 3 (6.3), por lo que la parcela mínima ha de ser de al menos 1.500 metros cuadrados, no pudiendo obtenerse dos terrenos con ese mínimo al ser insuficiente para ello la parcela de 2.223 metros.

 

- INCLUIR IMAGEN DE LA CLASIFICACION EN GRADOS -

 

 Tampoco sería susceptible de segregación, debido a que el frente actual de la parcela es de 39,41 metros lineales (medición hecha a través del portal del Catastro), requiriéndose un mínimo de 25 metros.

 

- INCLUIR IMAGEN IMAGEN DE MEDICIÓN DEL FRENTE DE PARCELA -

 

Las normas urbanísticas aplicables son accesibles a través de la página web del Ayuntamiento de Villaviciosa de Odón, en el siguiente enlace https://www.aytoXXXX/servicios-y-areas/urbanismo-y-planificacion-del-territorio/plan-general-de-ordenacion-urbana, adjuntando al Documento nº 9 el extracto de la normativa aplicable al inmueble objeto del presente pleito, siendo la Ordenanza 6.

 

CUARTO. – SITUACIÓN POSESORIA E IMPOSIBILIDAD DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL. –

 

Que la demandada, ocultando la adquisición y obviamente sin el consentimiento de mi representando autorizó a Doña XXXX a permanecer en el inmueble en situación de precario, así expresamente se indica en la Escritura de compraventa anteriormente aportada, concretamente en sus páginas 16ª y 17ª, en las que se dispuso:

 

- INCLUIR IMAGEN IMAGEN DE LA ESCRITURA -

 

A finales de octubre de 2023 la entidad demandada, sin informarle de la adquisición, entró en contacto con mi representado, presentándose como empresa que se dedicaba a la gestión de proindivisos, ofertándole inicialmente por su porción del bien 160.000 euros, importe que no cubría ni siquiera el Valor Mínimo de Referencia correspondiente a su tercera parte del bien, que superaba los 215.000 euros. Se une como Documento nº 10, mensajes intercambiados a través de la aplicación de WhatsApp entre las líneas XXXX (D. XXX – representante de la demandada)  y +34 XXX (D. XXX), con los que se puede comprobar que inclusive le mintieron desde el primer momento, al afirmar que apenas conocían a Doña XXX, cuando en ese momento ya le habían comprado su participación en el bien. Se dejan designados a efectos probatorios los dispositivos y aplicaciones en los que se encuentran almacenados los mensajes aportados, al objeto de que se proceda a su cotejo en caso de ser cuestionada su existencia o contenido.

 

A Don Luís la adquirente le comunicó la compraventa el día 9 enero de 2024, mediante burofax que se acompaña como Documento nº 11, contestado por mi representado el siguiente día 18, con el burofax que se adjunta al Documento nº 12.

 

XXX S.L. en sus comunicaciones escritas se ha mostrado abierta, aparentemente, a buscar soluciones para salir de la situación del proindiviso, si bien sus actos evidenciaban lo contrario, esencialmente al no permitir que ambas partes estuviesen en igualdad de condiciones de cara a una negociación; pues por decisión de dicha mercantil mi mandante no ha tenido ni tiene acceso al inmueble de su propiedad, en el que, como ha quedado dicho, por tolerancia de la ahora demandada, permanece en situación de precario Doña XXX, situación que además es un evidente condicionante para su venta.

 

Don Luís no puede entrar en su propiedad, por lo que no puede mostrarla a posibles interesados ni a agentes que puedan intermediar en la venta. Está por tanto a expensas de lo que consideren la ahora demandada y su hermana, a quien también le ha solicitado la entrega de llaves, tal y como se demuestra con el requerimiento cursado que acompañamos al Documento nº 13.

 

El propósito de XXX S.L., es, a corto plazo, vender el inmueble obteniendo el máximo provecho posible, habiendo adquirido ya el 66,6666 % por un precio irrisorio; muestra de esa voluntad es el hecho de haber tributado en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo reducido del 2% en lugar del general del 6%, de lo que queda constancia en la Escritura de Compraventa aportada al Documento nº 3, concretamente en sus páginas 15 y 16. 

 

Que como ha quedado reseñado con el Documento nº 2 aportado, por esta parte, con la debida asistencia Letrada fue remitida Oferta Vinculante Confidencial que la demandada no se ha molestado en contestar, mediante la que se proponían varias alternativas razonables para proceder a la extinción del condominio.

 

Mi mandante no quiere malvender su porción; es más no descarta participar en la subasta para intentar adjudicarse la totalidad del bien.

 

Que han sido infructuosos los intentos llevados a cabo para poner fin a la situación de copropiedad, al estar tratando con una mercantil que se dedica profesionalmente a este tipo de operaciones y que busca en todo caso obtener el mayor beneficio de cada una de ellas, no importándole el correlativo perjuicio que genera en los otros condueños, lo que ya ha quedado evidenciado con el precio por el que ha comprado las 2/3 partes del bien.

 

Mi representado desconfía que un proceso de venta en el que no pueda ser parte activa ya fuese mostrando la vivienda a posibles interesados o estando presente en las visitas que programen las agencias. Es palmario que no será transparente, optando en este caso por instar el presente procedimiento, que salvo acuerdo de las partes, propiciará la subasta judicial del bien, cauce que en la actualidad es un sistema totalmente objetivo, en el que tanto los condueños como terceros interesados podrán pujar por el bien; adjudicándose el mismo al mejor postor. 

 

Unimos como Documento nº 14 Índice de la Documental aportada.

 

A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes, 

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

 

I.- COMPETENCIA. - La competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia de XXX, que por turno de reparto sea designado, al que se dirige la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 52.1 de la L.E.C., por ser el lugar en el que se encuentra el inmueble objeto del presente procedimiento.

 

II.- LEGITIMACIÓN. - Tanto la activa como la pasiva la ostentan respectivamente mi representado y la demandada por ser copropietarios de la vivienda objeto de la presente acción de división de cosa común.

 

III.- POSTULACIÓN. - El artículo 750 de la L.E.C., exige la personación en este procedimiento, mediante la representación por Procurador legalmente habilitado y la defensa por medio de Letrado ejerciente, circunstancias por tanto cumplidas en legal forma.

 

IV.- CUANTÍA y PROCEDIMIENTO. - Debe ser seguido el cauce dispuesto para el Juicio Verbal, en base al artículo 250.1. 16º de la L.E.C., al instarse en el presente procedimiento acción de división de cosa común, que ha de tramitarse por este cauce independientemente del valor del bien, que en este caso asciende a 365.127,76 euros conforme consta al Documento nº XX aportado, importe en el que se fija la cuantía del presente procedimiento conforme al apartado 6º, de la regla 3ª del artículo 251 del antedicho cuerpo legal.

 

V.- ACCIÓN QUE SE EJERCITA. - Se insta la DIVISIÓN DE COSA COMUN, que se encuentra regulada en los artículos 392 al 406 del Código Civil y concordantes; que es aplicable, según se deduce de los hechos que anteceden, al conflicto de intereses existente entre la parte demandante y demanda respecto del bien que se describe en el hecho primero de este escrito, siendo de destacar lo expresado en:

 

Artículo 392: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

 

Artículo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

 

Artículo 404: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

 

Artículo 406: Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

 

Artículo 1965: No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas.

 

De estos preceptos se constata que cualquier condueño está facultado para pedir la división de la cosa común, quedando legitimado para ello por tal condición de condominio, sin necesidad de acreditar o alegar causa alguna. Tal acción, que es la que ejercitan ahora mis representados y que es imprescriptible, según se previene en el art. 1965 C.C.

 

La posibilidad de interponer la presente demanda al objeto de hacer valer la acción que en ella se contiene se desprende de la jurisprudencia que se a continuación se menciona:

 

STS de 8 de marzo de 1999 (Ar. 1404): «...ha existido una comunidad de la que surge una “actio communi dividundo” que representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y que es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna (Sentencia de 5 de junio de 1998 [análoga a RJ 1997 \ 4612]).»

 

STS de 19 de octubre de 1992 (Ar. 8085): «Las situaciones de indivisión en los estados de comunidad de bienes, son tenidas en las legislaciones modernas como transitorias, al actualizarse el aforismo de la jurisprudencia romana communio est mater discordiarum, por lo que la transformación del derecho por cuota de condominio en propiedades privadas e individualizadas viene a ser la regla normal que se ha de procurar, ya que encuentra aval firme no sólo en razones estrictamente jurídicas, sino también económicas e incluso sociales, para posibilitar convivencias más armónicas.»

 

STS de 5 de junio de 1989 (Ar. 4295): «...2ª. La acción communi dividundo derivada del artículo 400 del Código, representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, y es de tal naturaleza, que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, valiendo como única causa de oposición el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años. 3ª. Consecuencia de lo anterior es que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto, cuyo resultado se impone por vía de imperio, bien sea el de la adjudicación a uno e indemnización a los demás, para el caso de ser la cosa indivisible, bien sea el de la venta de la cosa con reparto del precio.»

 

STS de 8 de junio de 1945 (JC, segunda serie, Tomo 11, junio a septiembre, núm. 10): «Considerando que es doctrina clásica, formulada ya en el Derecho romano y consagrada por las legislaciones modernas y por el artículo 1965 de nuestro Código Civil, que las llamadas acciones divisorias, por medio de las cuales, en ciertos casos de comunidad de bienes, cada una de las partes puede exigir la disolución de la comunidad y la división del patrimonio común, están sustraídas a los efectos de la prescripción extintiva; pero esta regla, que obedece no sólo a criterios de política legislativa en relación con estados de la propiedad que se conceptúan poco ventajosos, sino también a la razón sencillísima de que la facultad de pedir la división no es un derecho con propia sustantividad, que pueda extinguirse por su no ejercicio, sino facultad (res merae facultatis) que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure (in facultativis, non datur praescriptio), ha de ser mantenida dentro del concreto ámbito que le es propio, en el sentido de que lo imprescriptible no es el condominio mismo, sino la acción para pedir su casación y que, por tanto, el principio de que se trata presupone necesariamente la existencia y la subsistencia de la situación de comunidad; lo que lleva aparejada esta doble consecuencia: a) Que no entra en juego -por lo menos directamente- la imprescriptibilidad cuando la existencia del derecho de comunidad sobre el que aquélla se asienta, no está reconocida ni demostrada y precisamente se trata de obtener su declaración judicial. b) Que esa imprescriptibilidad, que actúa dentro del círculo de los coherederos o condueños que han poseído los bienes de consuno, no es, en cambio, aplicable cuando uno de ellos o un extraño los ha poseído de modo exclusivo, quieta, pacíficamente y en concepto de dueño, por tiempo suficiente para adquirirlos por prescripción (sentencias de esta Sala de 14 de abril de 1904, 24 de noviembre de 1906, 6 de junio de 1917 y 8 de junio de 1943), ya que en este caso la usucapión de la cosa común, ganada por el condueño o por el extraño, excluye la subsistencia del condominio y cierra el paso, por consiguiente, a la acción para pedir la división de la cosa».

 

El art. 404 C.c. que hace referencia a la imposibilidad de división material de la cosa común, por ser esencialmente indivisible y que prevé dos soluciones distintas, que se adjudique a uno o varios condóminos indemnizando a quien corresponda en razón al valor de la cosa y de su participación, o que se venda, repartiéndose el precio obtenido también como corresponda. Precepto éste que creemos que es aplicable al presente caso dada la naturaleza y esencia del bien objeto de la acción entablada.

 

En lo que se refiere a la cuestión de la forma en que debe cesar la indivisión, cabe referir las siguientes sentencias de nuestro Tribunal Supremo:

 

STS de 11 de mayo de 1999 (Ar. 4254): «Así las cosas nos encontramos ante supuesto de indivisibilidad jurídica, en la que subyacen criterios económicos. La jurisprudencia de esta Sala la ha aplicado a casos como el que nos ocupa, cuando la división a practicar origina necesariamente unos gastos considerables entre los partícipes.»

 

Y la ya citada, STS de 5 de junio de 1989 (Ar. 4295): «.... 3ª. Consecuencia de lo anterior es que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto, cuyo resultado se impone por vía de imperio, bien sea el de la adjudicación a uno e indemnización a los demás, para el caso de ser la cosa indivisible, bien sea el de la venta de la cosa con reparto del precio.»

 

VI.- IURA NOVIT CURIA.

 

VII.- COSTAS. - A tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 395 de la L.E.C., en la redacción vigente al momento de interponer la presente demanda, dada por la LO 1/2025, al haber interesado esta parte solventar la cuestión litigiosa acudiendo a un Medio Adecuado de Solución de Controversias, habiendo trasladado Oferta Vinculante Confidencial mediante la que se le trasladaban varias alternativas, ofrecimiento que ni siquiera fue contestado por la parte demandada; debiendo serle impuestas aun en el caso de que se allanara a la demanda.

 

 

      En su virtud,

 

SUPLICO AL JUZGADO que tenga por presentado este escrito con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, tenerme por personado y parte en la representación que ostento de DON LUÍS XXX, mandando se entiendan conmigo las ulteriores diligencias y, tenga por deducida DEMANDA DE JUICIO VERBAL, ejercitando la ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN frente a XXX, S.L., acordando su emplazamiento para que si a su derecho conviniere, en el plazo de diez días, se persone dando contestación, trasladándose para ello la demanda y, siguiendo por sus trámites este procedimiento, se dicte Sentencia, por la que se declare:

 

1º.- La indivisibilidad material y jurídica de la vivienda sita en XXX, Urbanización “XXX”, Calle XXXX – C.P. XXXXX, siendo la Finca Registral nº XXX de XXX, con CRU XXX y Referencia Catastral XXXX, cuya descripción física consta al hecho primero, habiendo lugar a la división de la comunidad y consiguiente extinción que condominio que ostentan las partes, a tenor de la participación reflejada.

 

2º.- Se declare, a falta de acuerdo durante la sustanciación del presente procedimiento, la venta de la referida finca en pública subasta, previa fijación de su valor de mercado mediante la oportuna tasación pericial, con admisión de las partes y licitadores extraños, y el precio que se obtenga sea repartido conforme a los siguientes porcentajes:

 

-       XXX S.L. el 66,666666% o dos terceras partes.

 

-       Don  Luís XXXX, el 33,333333 o una tercera parte.

 

3º.- Se condene a la demandada a estar y pasar por estas declaraciones y a llevar a cabo todas las actuaciones necesarias para proceder a la división solicitada en la forma que se estime.

 

4º.- Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandada a tenor de lo dispuesto en los artículos 394.1 y 395 de la L.E.C.

 

 

OTROSÍ DIGO, que a efectos probatorios se designan los archivos y registros correspondientes a todos aquellos organismos, entidades y personas que han quedado reseñados en el presente escrito, así como los que guarden relación con los documentos que se aportan y en especial los de las siguientes:

 

-          Protocolos de los Sres. Notarios Don JXXX y Don XXX.

-          Registro de la Propiedad de XXX.

-          Excmo. Ayuntamiento de XXX.

-          Catastro.

-          Sistema de Información Territorial (Visor SIT) que facilita la Comunidad de Madrid

-          Correos y Telégrafos.

-          Empresa “Notificados

-       Terminales en los que se encuentran archivados los mensajes de WhatsApp aportados a la presente demanda.

 

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por designados los indicados archivos a los efectos oportunos.

 

 

PRIMER OTROSÍ SEGUNDO, que esta parte manifiesta su voluntad expresa de cumplir con todos y cada uno de los requisitos exigidos para la validez de los actos procesales y si por cualquier circunstancia esta representación hubiera incurrido en algún defecto, ofrece desde este momento su subsanación de forma inmediata y a requerimiento de este, todo ello a los efectos prevenidos en el artículo 231 de la L.E.C.

 

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO tenga por efectuada la precedente manifestación a los efectos oportunos.

           

Es Justicia que respetuosamente se solicita en XXX a XXX de XXX de dos mil veinticinco.

 

 

 

 

                      Fdo. José Valero Alarcón                                     Fdo. Fernando Anaya García

                 Abogado, Col. 59.794 del ICAM                         Procurador, Col. 1.193 del I.C.P.M.