La extinción de condominio plantea dudas recurrentes sobre su tributación. ¿Debe considerarse una transmisión patrimonial onerosa (TPO) o basta con liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)?
El Tribunal Supremo, a través de las Sentencias 1502/2019, de 30 de octubre, 719/2024, de 26 de abril y 731/2024, de 30 de abril, ha consolidado un criterio uniforme que aporta seguridad jurídica en este terreno, siendo lo determinante que con la operación se deshagan los condominios existentes sobre bienes materialmente indivisibles, sin que ninguno de los condueños obtenga un beneficio por ello, resultando intrascendente que los mismos provengan de una o varias comunidades.
La división de la cosa común, en palabras del Supremo "debe ser contemplada como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división hubiera individualizado o, dicho con otras palabras, la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto prexistente, siendo este hecho no criticado en ningún momento por la parte recurrente".
Las tres Sentencias apuntan en la misma dirección:
1ª.- Sentencia nº 1502/2019: aclara que aunque la compensación no sea en dinero, sino en otros bienes, sigue tratándose de una auténtica extinción de condominio. Por tanto, no hay transmisión gravada por TPO, sino que procede la tributación por AJD, de la que plasmamos el Cuarto de sus Fundamentos:
"CUARTO.- Contenido interpretativo de esta sentencia.
Teniendo en consideración la cuestión suscitada en el auto de admisión, procede, en función de todo lorazonado precedentemente, declarar lo siguiente:
-La extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recaen a uno de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedad del que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), debiendo tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del ITPAJD, con independencia de que los copropietarios ostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios.
-La anterior respuesta no varía, atendida la circunstancia de que el condómino al que se adjudican los inmuebles tras la extinción de los condominios, tenía una participación pequeña (11%) en uno de los inmuebles en condominio que le fueron adjudicados."
2ª.- Sentencia nº 719/2024, de 30 de octubre: introduce el concepto de “patrimonio colectivo”. Aunque los inmuebles provengan de distintos títulos de adquisición, lo relevante es que los copropietarios y sus cuotas sean los mismos. La adjudicación no constituye permuta, sino disolución de comunidad, y tributa por AJD, rescatando lo dicho en el Tercero de sus Fundamentos:
"(...) Como pone de manifiesto la parte recurrente el Derecho tributario no ofrece un concepto propio de comunidad de bienes, ni tampoco existe en las normas fiscales un tratamiento general y completo de la disolución o extinción del condominio, de suerte que, caso a caso, la jurisprudencia ha ido desarrollando una doctrina apropósito, sobre la base de la regulación ofrecida por el Derecho Civil.
En este caso resulta estéril, desde el punto de vista fiscal, la polémica que sugiere la parte recurrida sobre la existencia de una o de varias comunidades de bienes, en tanto que, como apunta la parte recurrente, dentro del ámbito civil se reconoce, también el llamado patrimonio colectivo, en el que un patrimonio conformado por bienes y derechos perteneciente en común a varias personas procedente de distintos negocios jurídicos intervivos y/o mortis causa que, en caso de no regularse especialmente como en algunos supuestos, se rige por las normas civiles propias de la comunidad de bienes; sin que al efecto sea relevante ni el título de adquisición, ni si se conformó mediante negocios jurídicos simultáneos o sucesivos.
En el presente caso, sin dificultad cabe identificar esta figura, pues existe comuneros idénticos, los dos hermanos, que mantienen la misma participación en la sucesiva adquisición de los distintos bienes que componen el citado patrimonio en común.
Conforme a la normativa civil, los comuneros no están obligados a permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera tiene derecho a separarse de la comunidad, dando lugar a una disolución parcial o total, en este caso se extingue la comunidad, produciéndose la especificación material según participación en los bienes existentes, no hay traslado de titularidad cuando se cumple la equivalencia y proporcionalidad respecto de la adjudicación de los bienes conformadores de la comunidad.
En este contexto, conforme a las normas fiscales, art. 7.2.b), únicamente quedan sujetos los excesos de adjudicación declarados, con alguna excepción; pues, como ha dicho este Tribunal, lo importante es que se haya extinguido el condominio, que el negocio jurídico ...perseguía con claridad el ejercicio de una facultad de división de la cosa común, en la que se especifican los derechos que correspondían al comunero que transmite sus participaciones, recibiendo éste una parte equivalente sustitutiva de su cuota ideal en ambos condominios, incluso mediante la formación de lotes equivalentes y proporcionales, y, finalmente, que los condueños no han obtenido beneficio ni ganancia patrimonial, y en consecuencia, procederá la tributación de la operación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
Dicho lo anterior cabe responder a la cuestión de interés casacional objetivo en el sentido de que está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados la operación por la que se extinguen los condominios en los que participan los mismos titulares mediante la adjudicación de los bienes a cada uno de ellos sin que medie compensación por exceso de adjudicación, sin que tenga relevancia a efectos fiscales que los bienes adjudicados hubieran sido adquiridos e incorporados a los condominios en virtud de distintos títulos de adquisición."
3ª.- Sentencia nº 731/2024: confirma y consolida la doctrina. Incluso cuando se extinguen varias comunidades sobre bienes adquiridos en momentos diferentes, la operación sigue siendo una disolución de condominio. El impuesto aplicable es AJD, independientemente del origen de los bienes y aunque existan compensaciones, reproduciendo las consideraciones y argumentos de la anterior Sentencia.
El Tribunal Supremo, por lo expuesto, ha establecido con claridad que:
La extinción de condominio no está sujeta a TPO, salvo que se produzcan excesos de adjudicación con finalidad lucrativa.
La tributación correcta es por AJD, siempre que la adjudicación respete la proporcionalidad de las cuotas.
El concepto de “patrimonio colectivo” permite considerar unitariamente comunidades que, en apariencia, podrían considerarse separadas por su distinto título de adquisición.
Esta doctrina ofrece seguridad jurídica a los contribuyentes, evitando la aplicación indebida de TPO en operaciones que, en realidad, son meras disoluciones de comunidad. Además, reduce el riesgo de litigios frente a la Administración tributaria.
En definitiva, las sentencias 1502/2019, 719/2024 y 731/2024 del Tribunal Supremo (Sala Cont-Advo) consolidan una interpretación favorable: la extinción de condominio sobre bienes inmuebles indivisibles tributa exclusivamente por AJD, reforzando un criterio ya consolidado y de gran trascendencia práctica en el tráfico jurídico.
Os facilito el acceso a la Sentencias íntegras.
Muestro también Escritura pública de Disolución de Condominios en las que se ha mentado expresamente estas resoluciones para justificar el sometimiento a la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Acceder >>>
Espero que sea de vuestro interés.
Abogado de Proindivisos
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