Análisis de Subasta de Vivienda con Plaza de Garaje en Proindiviso en Zamora. Telf. 680 253 259

Vivienda de 89 metros cuadrados útiles con trastero y plaza de garaje, en edificio plurifamiliar de  unos 34 años de antigüedad.

• Calle Peñasuende nº 2, de Zamora, C.P. 49027.

• 100% de la vivienda con trastero y plaza de garaje (2 fincas registrales independientes que se venden en un único lote)

• R.C. 1073002TL7907S0052YZ (vivienda y trastero) y 1073002TL7907S0004LA (plaza de garaje)

• Valor del bien 67.217,85 €.

• Depósito 3.360,89 €

• Situación posesoria. Libre de ocupantes tal y como se refleja en el edicto.

• En información registral consta que es Vivienda de Protección Oficial (VPO), extremo sobre el que profundizará.

• La subasta ha concluido en el portal de subastas.

Se trata de un procedimiento para poner fin a la copropiedad sobre la vivienda y plaza de garaje en Zamora.

El primer dato relevante es que el valor de subasta es coincidente con la tasación por lo que no ha habido minoración por cargas del bien.

El valor de 67.217 euros se ha establecido atendiendo al informe pericial realizado por Agente de la Propiedad Inmobiliaria designado por el Juzgado. El depósito para participar en la subasta es del 5%, que suponen 3.360,89 euros; con un tramo entre pujas de 150 euros.

Se adjuntan los siguientes documentos:

• Condiciones de la Subasta (Edicto)
• Certificado de Cargas
• Informe Pericial de Valoración.
• Valores Mínimos de Referencia
• Información Catastral

Siempre es necesario antes de participar en una subasta analizar minuciosamente tanto la documentación disponible en el Portal como la que se puede obtener por otros medios.

El Edicto establece unas Condiciones Particulares adecuadas para este tipo de subastas, que prevalecerán en caso de conflicto con las Condiciones Generales.

Entre las particulares destacan:

• Los condueños no tienes que depositar el 5% para participar, los restantes licitadores sí.
• No se da la posibilidad de ceder el remate a terceros.
• No son de aplicación los artículos 670, 671 y Disp. Adic. 6ª de la LEC.
• Penalización tanto a las partes como a terceros en caso de quebrar la subasta.
• Se establece una puja mínima del 70%.
• Se dispone el pago de las cargas con carácter previo a repartir el dinero entre los condueños, por lo que se transmite libre de cargas. 
• Que el inmueble no tiene ocupantes.
• No se puede visitar la vivienda, constando los datos precisos en el informe pericial.
• Distribución de los gastos a partes iguales entre los condueños.

Consta unido Certificado de Dominio y Cargas de la Vivienda que comprende como vinculados el Trastero y Plaza de Garaje.

- Titularidad: Es coincidente con los titulares reflejados en el procedimiento judicial.

- En el apartado de Publicidad Informativa indica que la vivienda tiene la calificación definitiva de Vivienda de Protección Oficial, según cédula expedida el 9 de julio de 1990.

- No constan cargas.

- Aparece una afección fiscal por la extinción del usufructo, si bien no tiene incidencia efectiva alguna, al haber transcurrido 5 años al momento de la subasta. En la mayoría de las ocasiones constan estas afecciones que son derivadas de la tributación de la operación que propicia una determinada inscripción en el Registro.

Consta la Tasación del Bien.

Es este caso es especialmente relevante el Informe, tanto por hacer un descripción pormenorizada del bien y del edificio del que forma parte, como por entrar al análisis de la situación jurídica existente al figurar en el Registro de la Propiedad que se trata de una Vivienda de Protección Oficial.

Gracias al estudio realizado y reflejado en la tasación se constata que ha transcurrido el plazo de 30 años dispuesto en la normativa de aplicación durante el que debían mantenerse las limitaciones para su transmisión al ser vivienda protegida, por lo que este excelente trabajo del perito evita tener que entrar en profundidad al estudio de la situación.

En caso de que mantenerse la calificación de Vivienda de Protección Oficial la situación sería muy diferente, pues de ordinario, afecta al precio máximo, a las condiciones que debe cumplir el adjudicatario del inmueble; disponiendo además la administración de un derecho de adquisición preferente. El propio informe expresa en sus páginas 13 y 14 las limitaciones y condicionantes que habría supuesto, como que el adquirente debe constar inscrito como demandante de vivienda y no ser titular de otra vivienda, entre otras.

Os muestro las valoraciones que establece el Catastro que como mínimo deberían ser adoptadas en una transmisión de los bienes, resultando:

• Vivienda 72.881,96 euros
• Plaza de Garaje 5.693,22 euros

Total ambas, 78.575,18 euros.

Como ha quedado indicado el valor que el perito establece para ambos bienes en conjunto asciende a 67.217,85 euros, 11.357,33 euros menos de lo que considera el Estado.

En una transmisión entre particulares (compraventa, donación, herencia, extinción del proindiviso) en principio, se debería para calcular la base imponible del Impuesto que corresponda, según el caso, adoptar el valor dado por la administración, si bien con la posibilidad de interesar uno inferior si se llega a justificar la situación del bien que evidencie que el Mínimo Catastral no es acorde a la realidad.

En caso de adjudicación por subasta, la base imponible será importe por el que ha adjudicado el bien, aunque sea inferior al mínimo expresado. 

Otra información que tenemos accesible a través de la Sede del Catastro son los datos descriptivos y gráficos de los inmuebles.

Se facilita un buscador, accesible a través de la siguiente URL:

https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?buscar=S

Nos facilitará la descripción del inmueble, normalmente ajustada a la realidad física, disponiendo además de un Visor en 3 Dimensiones en que podremos visualizar una representación de inmueble y su entorno.

Se refleja también la superficie del bien, su antigüedad y cartografía entre otros datos.

En este caso nos informa que la vivienda fu construida en 1990, teniendo una superficie construida de 110 metros cuadrados con un trastero de 5 metros cuadrados y una plaza de garaje de 25 metros cuadrados.

Normalmente el portal de subastas, desde la pestaña "Bienes" enlaza con el Catastro.