Actualidad sobre extinción de condominios.

Os relaciono las principales novedades que se van incluyendo en este portal.

Si queréis estar al tanto de la actualidad de esta materia os bastará visitar regularmente esta sección en las que iré exponiendo sentencias interesantes, cambios o modificaciones legales, modelos y formularios, casos reales, etc.

Reseñaré las subastas de proindivisos que vaya analizando y las ventas de participaciones en proindivisos que me pidan que oferte a través de este portal.

Espero os resulte de interés.

Es frecuente que en los procedimientos destinados dividir el patrimonio común, entre ellos las acciones encaminadas a la extinción de proindivisos, se acumule por la parte actora o se ejercite vía reconvención por la parte demandada la acción de reembolso encaminada a obtener el reintegro de lo que uno de los condueños haya abonado de más de los gastos y tributos que deben ser afrontados por los copropietarios atendiendo a su cuota de participación en el bien.

El plazo prescriptivo, en la actualidad es de cinco años, al ser de aplicación el artículo 1964.2 del Código Civil, cuyo tenor, en lo que aquí interesa es:

1. (...)

2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.

Los pronunciamientos judiciales hasta la fecha existentes han venido adoptando diferentes posturas ... 

La extinción de condominio plantea dudas recurrentes sobre su tributación. ¿Debe considerarse una transmisión patrimonial onerosa (TPO) o basta con liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)?

El Tribunal Supremo, a través de las Sentencias 1502/2019, de 30 de octubre, 719/2024, de 26 de abril y 731/2024, de 30 de abril, ha consolidado un criterio uniforme que aporta seguridad jurídica en este terreno, siendo lo determinante que con la operación se deshagan los condominios existentes sobre bienes materialmente indivisibles, sin que ninguno de los condueños obtenga un beneficio por ello, resultando intrascendente que los mismos provengan de una o varias comunidades.

Desde el día 20 de marzo de 2024 los procedimientos de División de Cosa Común han pasado a tramitarse por los cauces del Juicio Verbal, lo que viene a simplificar y a acortar considerablemente estos pleitos, pues hasta ahora debía seguirse, normalmente, el Juicio Ordinario, cuyos plazos son más dilatados y con una fase más, la de la Audiencia Previa.

Ahora será indiferente el valor del bien, lo que antes era determinante para la elección del procedimiento.

Se ha modificado para ello el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dedicado al Ámbito del Juicio Verbal, disponiendo que:

1.- Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

(...)

16º Aquellas en las que se ejercite la acción de división de cosa común"

La Sentencia que hoy mostramos, dictada el 10 de octubre de 2022 por el Tribunal Supremo resuelve la necesidad de tributar por el Incremento de Patrimonio que se produce en la extinción de un condominio si de forma efectiva, con la misma, se produce una actualización del valor del bien respecto al considerado al momento de la adquisición de la porción que se cede.

El Alto Tribunal expresa que si el valor se mantiene no se genera tributación, si bien en el supuesto analizado el importe reflejado en la Escritura de Disolución del Condominio es superior al importe que se reflejó en la adquisición, por lo que surge la obligación de tributar por dicha operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (...)

El caso que analizo deriva de una adjudicación de herencia mediante la que tres herederos pasan a ser copropietarios de un chalet en la sierra madrileña, un piso con plaza de garaje y trastero también la provincia de Madrid y otro piso en Canarias.

Tras muchos años sin alcanzar acuerdo alguno, esencialmente por no ponerse de acuerdo en el valor de cada bien, uno de los condueños me contrata para poner fin a la situación, ya amistosamente o acudiendo al juzgado instando demanda de división de cosa común. 

Sin duda la mejor forma de proceder a extinguir un proindiviso es adjudicarlo a uno de los condueños al ser fiscalmente mucho más ventajosa la operación tanto para el que transmite como para el que adquiere, dado que el primero no debe abonar plusvalía municipal y el segundo ha de tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo es mucho más bajo que el de una venta.

Os acompaño un modelo de acuerdo en el que quedan recogidas las estipulaciones básicas para ello, concretando, entre otras, el importe que se entrega (...) 

Los requerimientos previos al ejercicio de acciones tienen dos cometidos esenciales: el primero, evidentemente, intentar dirimir la controversia de común acuerdo y, el segundo, poder acreditar en caso de tener que demandar que ha llevado a cabo comunicación para intentar lograr solventar la situación existente y poner fin a la comunidad que se mantiene sobre el bien común, pues ello implicará que puedan ser impuestas las costas del proceso a la parte demandada, aún en el caso de allanarse a la demanda, tal y como se dispone en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es: 

Artículo 395. Condena en costas en caso de allanamiento. 

En el caso resuelto por la sentencia que analizo se trata de un edificio que pertenece en copropiedad a varios condueños, entre los que surgió un proceso para la división de la cosa común a instancia de una copropietaria frente al resto, que se resolvió mediante sentencia que declaró la disolución de la comunidad y acordó sacar a subasta el bien y el reparto del dinero obtenido entre los condueños.

Los restantes copropietarios suscribieron un pacto para concurrir de forma conjunta a la subasta del edificio y de ser adjudicatarios proceder a dividir horizontalmente el inmueble. 

Sin duda la mejor forma de proceder a extinguir un proindiviso, si ninguno de los condueños quiere o puede adjudicárselo, es proceder a su venta a terceros.

Os acompaño un modelo de acuerdo en el que quedan recogidas las estipulaciones básicas para ello, concretando, entre otras, el reparto del dinero que se pudiese obtener; la eventual rebaja del precio en caso de no conseguirse el precio pretendido y la facultad de que un condómino se adjudique la totalidad del bien por el precio en el que estuviese siendo ofertado en ese momento.

Cuando se trata de un bien divisible físicamente esa es la primera opción que hay que barajar, dado que es la solución que dispone el Código Civil en párrafo segundo del artículo 401, cuyo tenor literal es: 

(...)

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.

En ocasiones los problemas en el mantenimiento de los bienes comunes se ocasionan por el uso exclusivo que realiza uno de los condueños.

Para evitar que dicha situación ocasiones perjuicios se puede establecer una compensación a favor del resto de los condueños.

Os acompaño un modelo de acuerdo para regular este tipo de situaciones, quedan recogidas las estipulaciones básicas para ello (...)

En este caso se interesa la división de dos inmuebles concretados en una casa con una parcela amplia y una finca rústica dedica a olivar.

Respecto del olivar, no había duda de su indivisibilidad jurídica, al no permitir la normativa de aplicación una segregación inferior a las 2,5 hectáreas, por lo que era inviable la segregación de la misma.

En lo atinente a la casa y parcela sobre la que estaba construida, nosotros mantuvimos en nuestra demanda de división de cosa común que procedía su subasta aunque físicamente se pudiese segregar y así lo permitiera la normativa urbanística municipal (...)

Son frecuentes los supuestos en los que uno de los condueños utiliza de forma exclusiva y excluyente el bien común.

En estos casos exigirle una compensación económica puede ser la solución al problema existente al resarcir al menos los perjuicios que se generan, siendo además en bastantes ocasiones, el punto de partida a la disolución definitiva del condominio. 

La extinción de un condominio, en el que adjudica a uno de los condueños la partición del bien indivisible que no le pertenecía a cambio de un equivalente en dinero no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, sino a la modalidad de actos jurídicos documentados, mucho menos gravosa que la primera.

La administración ha estado considerando, hasta ahora, que el cálculo del tributo debía hacerse por el valor total de bien y no por el valor de la parte que se adjudica al que ya era condueño, situación que a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2018 y está que ahora os traigo (...)